Gewerbeflächen
Teil von Gewerbefläche finden, bewerten: Kriterien zur Auswahl
Gewerbefläche Nebenkosten: Grundmodell und Abrechnung
Gewerbefläche Nebenkosten: Was ohne Umlagevereinbarung gilt, welche Kostenbeispiele genannt werden und welche Angaben die Abrechnung enthalten sollte.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Nach dem gesetzlichen Grundmodell trägt der Vermieter die Lasten der Mietsache; ohne Umlagevereinbarung sind die Nebenkosten mit der Miete abgegolten.
- Der Vertrag sollte jede umgelegte Kostenart einzeln aufführen und einen Verteilerschlüssel nennen.
- Nebenkosten werden erst mit einer ordnungsgemäßen Abrechnung fällig, die Gesamtkosten, Schlüssel und Vorauszahlungsabzug enthält.
Gesetzliches Grundmodell: Wann sind Betriebskosten mit der Miete abgegolten?
Bei einer Gewerbefläche sind Nebenkosten anhand der Umlagevereinbarung im Mietvertrag zu prüfen. Nach § 535 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen; welche Umlagen im Gewerbemietvertrag auf den Mieter übergehen, regelt die Vereinbarung zwischen den Parteien.
Umlage ohne Klausel?
Umlagevereinbarung im Vertrag?
Ja -> Kostenarten und Schlüssel genau benennen
Nein -> Betriebskosten mit Miete abgegolten
Die IHK zu Essen formuliert es so: Grundsätzlich sind mit dem Mietzins alle Nebenkosten abgegolten, sofern im Vertrag nichts anderes geregelt ist. Übernimmt der Mieter die Kosten, empfiehlt sie, jede Position einzeln aufzuführen. Sicherheit entsteht nach dieser Darstellung nur, wenn alle Nebenkosten und ein Verteilerschlüssel für die einzelnen Mieter benannt sind.
Die Darstellung ist eine Orientierungshilfe und ersetzt keine Einzelfallberatung. Prüfen Sie deshalb den eigenen Vertragstext Zeile für Zeile und lassen Sie unklare Klauseln vor der Unterschrift rechtlich bewerten.
Beispiele genannter Kostenarten
Die IHK zu Essen begrenzt den Kreis: Als Betriebskosten dürfen nur Kosten umgelegt werden, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Anlagen und des Grundstücks laufend entstehen. Dazu zählen laufende öffentliche Lasten, Wasser, Heizung, Fahrstuhl, Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege und Versicherungen.
Die Betriebskostenverordnung nennt in § 2 unter anderem die Grundsteuer, den Aufzugsbetrieb, die Gebäudereinigung und Gebäudeversicherungen und schließt mit einer Auffangposition für sonstige Betriebskosten. Ob sie auch für Ihren Gewerbemietvertrag gelten soll, muss der Vertrag ausdrücklich regeln. Die Grundsteuer ist eine der genannten Positionen; weitere Hinweise zur Einordnung der Grundsteuer finden Sie im Überblick.
| Kostenart | IHK zu Essen | Betriebskostenverordnung, § 2 |
|---|---|---|
| Grundsteuer | laufende öffentliche Lasten | Grundsteuer, namentlich genannt |
| Aufzug | Betrieb von Fahrstühlen | Betrieb des Personen- oder Lastenaufzugs |
| Reinigung | Hausreinigung | Gebäudereinigung |
| Versicherung | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäude- und Haftpflichtversicherung |
| Auffangposition | nicht genannt | sonstige Betriebskosten |
Beide Quellen benennen ähnliche Positionen, aber nicht in gleicher Form. Wer nur prüft, ob die Liste einer Quelle zum Vertrag passt, übersieht Positionen, die im eigenen Vertrag stehen und dort belegt werden müssen. Die Wartung technischer Anlagen und die Instandhaltung sollten Sie getrennt prüfen, ebenso wie die Instandhaltung und Ausbaukosten beim Mieterausbau.
Verteilerschlüssel, Vorauszahlungen und ordnungsgemäße Abrechnung
Nach der Abrechnung nach IHK zu Essen gehören zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung mindestens drei Bestandteile: eine Auflistung aller entstandenen Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels sowie der Abzug der Vorauszahlung des Mieters. Erst dann sind die Nebenkosten fällig.
Für die Prüfliste heißt das:
- Sind die umgelegten Kostenarten im Vertrag einzeln benannt? Beispiele im Beitrag sind Grundsteuer, Aufzug, Reinigung und Versicherungen.
- Ist jeder Kostenposition ein Verteilerschlüssel zugeordnet und ist er konkret bezeichnet, etwa nach Fläche, Verbrauch, Personen oder Einheiten?
- Weist die Abrechnung die Gesamtkosten aus und nennt sowie erläutert sie den Verteilerschlüssel?
- Ist die geleistete Vorauszahlung des Mieters in der Abrechnung abgezogen?
- Sind Vorauszahlungen, Abrechnungszeitraum und Fälligkeit im Vertrag nachvollziehbar geregelt?
Beim Flächenschlüssel zählt die vermietete Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche. Wie die Quadratmeterberechnung der Mietfläche erfolgt, sollte der Vertrag festlegen, denn die Zahl bestimmt den Anteil an jeder Position. Hilfreich sind auch Angaben zum Flächenzuschnitt im Gewerbe.
Beispielrechnung (eigene Annahme, keine Quelle): Ein Objekt hat 1.000 m² Gesamtfläche, Ihr Betrieb nutzt 200 m². Bei einem Flächenschlüssel tragen Sie 20 Prozent der Gesamtkosten, unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch. Bei einem verbrauchsabhängigen Schlüssel für Heizung und Wasser kann Ihr Anteil davon abweichen. Die Rechnung zeigt nur das Prinzip.
Häufige Fragen
Sind Betriebskosten ohne Umlageklausel automatisch mit der Miete abgegolten?
Nach der IHK zu Essen grundsätzlich ja: Ohne abweichende Vereinbarung sind mit dem Mietzins alle Nebenkosten abgegolten. Der Vermieter trägt die Lasten der Mietsache, wie es § 535 BGB vorsieht.
Welcher Verteilerschlüssel ist der richtige?
Das legen die Quellen nicht fest. Die IHK zu Essen verlangt, dass der Schlüssel im Vertrag benannt und in der Abrechnung erläutert wird. Die Wahl hängt von Kostenart und Objekt ab, etwa von Fläche oder Verbrauch.
Wann werden die Nebenkosten fällig?
Nach der IHK zu Essen erst, wenn eine ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt, die Gesamtkosten, Verteilerschlüssel und Vorauszahlungsabzug ausweist. Prüfen Sie daher zuerst, ob alle drei Bestandteile in der Abrechnung enthalten sind.
