Gewerbeflächen
Teil von Welche Vertragspunkte steuern den Mieterausbau im Gewerberaummietrecht?
Gewerbemietfläche: Was IHK Essen und Schwaben zur Quadratmeterberechnung raten
IHK Essen und Schwaben zur Gewerbemietfläche: Beschreibung, vermietete Freiflächen, Stellplätze, Reklameflächen und gemeinsame Vermessung vor Mietbeginn.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Beide IHK-Ratgeber verlangen eine genaue Beschreibung des Mietobjekts nach Lage und Umfang.
- Essen nennt zusätzlich vermietete Freiflächen, Pkw-Abstellplätze und Reklameflächen.
- Essen empfiehlt, die Quadratmeterberechnung zu bestimmen und vor Mietbeginn gemeinsam zu vermessen.
Warum die Fläche im Vertrag so wichtig ist
Wer Gewerbeflächen mietet, hat keinen besonderen gesetzlichen Schutz wie ein Wohnungsmieter. Darauf weist die IHK zu Essen ausdrücklich hin. Umso mehr kommt es auf die Gestaltung des Vertrags an.
Die IHK Schwaben beginnt ihre Empfehlungen bei jeder Fläche mit einer einfachen Prüffrage: Wie genau ist der Mietgegenstand beschrieben? Die Antwort entscheidet mit darüber, ob später über Fläche, Nutzbarkeit oder Nebenräume gestritten wird.
Schwaben: Mietgegenstand präzise beschreiben
Die IHK Schwaben listet die Bestandteile einer genauen Beschreibung auf. Dazu gehören die genaue Lage der Mieträume, die Quadratmeterzahl, Nebenräume wie Keller, Lager, Toiletten oder Stellplätze sowie gemeinschaftlich nutzbare Flächen. Auch ein Grundriss oder Lageplan als Anlage, die technische Ausstattung und der Übergabezustand gehören dazu.
Je genauer diese Beschreibung ist, desto geringer ist nach Einschätzung der IHK Schwaben das Risiko späterer Streitigkeiten über die Fläche. Die Quadratmeterzahl und der Grundriss sind dort also ausdrücklich Prüfpunkte, nicht bloß Anhang.
Essen: Was zur Fläche gehört und wie gemessen wird
Die IHK zu Essen zählt auf, was der Vertrag beim Mietobjekt erfassen soll. Neben der Ortsangabe nennt sie einzelne Baulichkeiten, die Mieträume innerhalb des Gebäudes und ausdrücklich vermietete Freiflächen sowie Pkw-Abstellplätze, Reklameflächen und Ähnliches. Zur Berechnung der Quadratmeterzahl enthält die Seite zwei praktische Hinweise.
Weil die Miete teils nicht als Summe, sondern als Quadratmeter-Mietzins angegeben wird, sollten Vertragsparteien laut IHK zu Essen die Art und Weise der Berechnung der Quadratmeterzahl festlegen. Vor Mietbeginn sollte die Vermessung der Mietflächen gemeinsam erfolgen.
Keine der beiden IHK-Seiten nennt eine bestimmte Messmethode. Wer eine verbindliche Grundlage braucht, findet sie außerhalb dieser Aussagen, etwa in der DIN 277 oder in der gif-Richtlinie zur Flächenermittlung. Beide Regelwerke sind hier nur Hinweise und keine Aussagen der IHKs.
Vergleichstabelle der IHK-Aussagen
IHK Schwaben
- Genaue Lage und Quadratmeterzahl
- Ja, ausdrücklich
- Nebenräume, Keller, Lager, Stellplätze
- Ja, als Beispiele
- Freiflächen, Pkw-Stellplätze, Reklameflächen
- Nur Stellplätze als Nebenraumbeispiel
- Grundriss oder Lageplan
- Ja, als Vertragsanlage
- Gemeinsam genutzte Flächen
- Ja, gemeinschaftlich nutzbare Flächen
- Berechnung und Messung
- Keine Angabe zur Methode
IHK zu Essen
- Genaue Lage und Quadratmeterzahl
- Ja, nach Lage und Umfang
- Nebenräume, Keller, Lager, Stellplätze
- Ja, einzelne Baulichkeiten
- Freiflächen, Pkw-Stellplätze, Reklameflächen
- Ja, ausdrücklich vermietete Freiflächen
- Grundriss oder Lageplan
- Nicht ausdrücklich erwähnt
- Gemeinsam genutzte Flächen
- Nicht ausdrücklich erwähnt
- Berechnung und Messung
- Berechnung bestimmen, gemeinsam vermessen
Die Tabelle beruht auf den beiden öffentlich abrufbaren IHK-Seiten. Sie dokumentiert nur, was dort steht. Ein Grundriss als Anlage ist kein Messprotokoll.
IHK-Ratgeber im Flächenvergleich
IHK Schwaben
- Lage und Quadratmeterzahl
- Ja, ausdrücklich
- Nebenräume und Stellplätze
- Ja, als Beispiele
- Freiflächen und Reklame
- Nur Stellplätze
- Grundriss oder Lageplan
- Ja, Vertragsanlage
- Gemeinschaftsflächen
- Ja, nutzbare Flächen
- Berechnung und Messung
- Keine Methode
IHK zu Essen
- Lage und Quadratmeterzahl
- Ja, nach Umfang
- Nebenräume und Stellplätze
- Ja, Baulichkeiten
- Freiflächen und Reklame
- Ja, ausdrücklich
- Grundriss oder Lageplan
- Nicht erwähnt
- Gemeinschaftsflächen
- Nicht erwähnt
- Berechnung und Messung
- Berechnung, gemeinsam messen
Offene Punkte und ein gekennzeichnetes Beispiel
Beide Seiten schweigen zu Toleranzen, Rundungen und einem verbindlichen Umrechnungsfaktor. Wer rein nach den IHK-Texten plant, kennt keine zulässige Abweichung in Prozent und kein Messverfahren. Genau das bleibt eine offene Klärung im Objekt.
Beispiel: Flächen getrennt erfassen
- 180 m² | Verkaufsraum
- 60 m² | Lager im Gebäude
- 8 | Pkw-Abstellplätze
- 240 m² | Summe der Innenräume
Das Beispiel in der Grafik zeigt nur die Trennung von Räumen, Stellplätzen und Werbeflächen. Es ist keine Rechennorm. Näheres zur Beschreibung des Mietgegenstands steht auf der Seite der IHK Schwaben: präzise beschreiben sollen Mietgegenstand.
Was Sie praktisch vorbereiten sollten
- Messen Sie begehbare Räume erst nach einer gemeinsamen Ortsbegehung.
- Vermerken Sie die angewandte Messweise schriftlich, damit die Zahl nachvollziehbar bleibt.
- Trennen Sie Stellplätze und Werbeflächen in Anlagen und Zeichnungen.
- Prüfen Sie, ob der Mietvertrag jeden Nebenzugang einzeln aufführt.
- Klären Sie vor der Unterschrift, welche Kreisgrenze als Innen- oder Außenmaß dient.
Häufige Fragen
Wie genau beschreibt die IHK Schwaben den Mietgegenstand?
Was empfiehlt die IHK zu Essen zur Quadratmeterzahl?
Sind Außenflächen automatisch Teil der Gewerbemietfläche?
Die genannten IHK-Seiten sind Orientierungshilfen und ersetzen keine Beratung im Einzelfall.
Quellen: IHK zu Essen, Seite zum gewerblichen Mietrecht, www.ihk.de/meo/recht-und-steuern/wirtschaftsrecht/gewerbliches-mietrecht-2104200; IHK Schwaben, Seite zum Gewerbemietvertrag, www.ihk.de/schwaben/produktmarken/recht-und-steuern/vertragrecht/gewerbemietvertrag-3004962.
