Ausbaukosten aufteilen: Instandhaltung, Kaution, Rückbau

Das Wichtigste auf einen Blick

Instandhaltung und Instandsetzung zuordnen

Die laufende Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjekts ist laut IHK zu Essen grundsätzlich Sache des Vermieters; dieselbe Pflicht folgt aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Soll davon abgewichen werden, muss das ausdrücklich im Vertrag stehen. Schönheitsreparaturen gehören eigentlich zur Instandhaltungspflicht des Vermieters. Eine Überwälzung auf den Mieter ist möglich, solange sie sich im üblichen Rahmen hält und ein flexibler Fristenplan gilt.

Für die Kostenaufteilung heißt das: Prüfen Sie zuerst, ob eine Position vom Vermieter oder vom Mieter zu tragen ist. Erst danach ordnen Sie die Position dem Mieterausbau zu.

Ausbauinvestition von Instandhaltung abgrenzen

Instandhaltung erhält die Mietsache in ihrem bestimmungsgemäßen Zustand. Eine Ausbauinvestition geht darüber hinaus: Sie verbessert die Substanz oder erweitert sie, etwa durch neuen Ausbau, zusätzliche Technik oder höherwertige Ausstattung. Für Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter nach § 538 BGB nicht einstehen.

Prüfen Sie jede Position deshalb in zwei Schritten: erst die Erhaltung – Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen –, dann die Verbesserung – Ausbau, Umbau, Erweiterung. Nur die Verbesserung ist eine Ausbauinvestition und dem Mieter zuzurechnen. Halten Sie beide Teile im Vertrag getrennt, damit bei Auszug keine Position doppelt abgerechnet wird.

Tabelle: Kostentatbestände getrennt betrachten

Die folgende Übersicht ordnet die von den beiden IHK-Orientierungen genannten Tatbestände. Sie ist eine eigene Strukturierungshilfe, kein Rechtsanspruch.

Schönheitsreparaturen und starre Fristenpläne

Starre Fristenpläne sind ein häufiger Streitpunkt. Nach der IHK zu Essen sind Formularklauseln mit starrem Fristenplan auch im Gewerbemietvertrag unzulässig. Das gilt ebenso für Endrenovierungsklauseln. Ein Beispiel für eine solche Klausel wäre die Vorgabe, Schönheitsreparaturen stets nach drei beziehungsweise fünf Jahren unabhängig vom Zustand auszuführen.

Für die Kostenabgrenzung bedeutet das: Ein starrer Plan verschiebt Kosten scheinbar auf den Mieter, hält aber der Kontrolle nicht stand. Planen Sie Renovierungsaufwand nach dem tatsächlichen Zustand, nicht nach einem starren Kalender.

Mängelrechte, Minderung und Ersatzvornahme

Bei Fehlern der Mietsache kann der Mieter die Zahlung verweigern oder den Mietzins nach § 536 BGB angemessen mindern, wenn die vertragsgemäße Nutzung aufgehoben oder beeinträchtigt ist. Eine unerhebliche Beeinträchtigung genügt nicht. War der Mangel beim Einzug bekannt, sollten Sie sich Ihre Rechte bei Annahme vorbehalten.

Bei Verzug des Vermieters kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz verlangen, wenn er die Ersatzvornahme vorher angekündigt hat. Ansprüche wegen Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren nach § 548 Absatz 2 BGB in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. Diese Frist gehört in Ihre Rückgabeplanung.

Kaution als Sicherheit, nicht als Ausbauquote

Die Kaution ist keine Aufteilungsquote für Ausbaukosten. Sie sichert Ansprüche des Vermieters ab. Die IHK zu Essen nennt für Geschäftsraummieten generell eine Kaution in Höhe von drei Monatsmieten als üblich. Eine Barkaution ist angemessen zugunsten des Mieters zu verzinsen, berechnet nach dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz.

Legen Sie im Vertrag fest, wie die Kaution angelegt, verzinst und zurückgezahlt wird. Ein fiktives Beispiel: Bei einer Monatsmiete von 1.500 Euro netto wären drei Monatsmieten 4.500 Euro. Das ist eine illustrative Rechnung, kein Marktpreis.

Rückbau und Entschädigung statt stillschweigender Übernahme

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter die Mietsache nach § 546 BGB zurückgeben. Was mit Ein- und Umbauten geschieht, sollte der Vertrag klären. Die IHK Schwaben empfiehlt klare Bestimmungen zu Rückbau, Renovierungspflichten, Reinigung, Schlüsselrückgabe, Übergabeprotokoll und Entschädigung für übernommene Einbauten.

Eine IHK-Schwaben-Prüfliste für den Mietvertrag nennt Rückbau und Schönheitsreparaturen ausdrücklich als Punkte, die Unternehmen prüfen sollten. Klären Sie schriftlich, ob Einbauten entfernt, belassen oder entschädigt werden. Beides, Entfernung oder Verbleib, muss nicht stillschweigend passieren.

Häufige Fragen