Mieterausbau in Bayern und Baden-Württemberg genehmigen lassen

Das Wichtigste auf einen Blick

Mieterausbau in Bayern und Baden-Württemberg: Warum das Bundesland zählt

Wer Gewerbeflächen ausbaut, trifft auf zwei unterschiedliche Rechtsrahmen. In Bayern gilt die Bayerische Bauordnung, in Baden-Württemberg die LBO BW. Beide regeln, ob ein Mieterausbau genehmigungspflichtig ist, welche Brandschutzauflagen gelten und wie Rettungswege zu gestalten sind.

Die BayBO setzt stark auf die Eigenverantwortung des Bauherrn. Viele Ausbauten sind verfahrensfrei, wenn sie keine tragenden Teile verändern und der Brandschutz gewahrt bleibt. In Baden-Württemberg ist der Katalog der verfahrensfreien Vorhaben enger gefasst. Dort führt häufiger der Weg zur Baugenehmigung.

Für Mieter bedeutet das: Ein identischer Ausbau kann in München anders behandelt werden als in Stuttgart. Architekten und Projektentwickler müssen die jeweilige Landesbauordnung von Beginn an einbeziehen. Die Zulässigkeit von Gewerbeflächen ergibt sich aus der Art der baulichen Nutzung nach der BauNVO zur baulichen Nutzung. Wer Gewerbeflächen umnutzt, prüft zuerst die Festsetzungen des Bebauungsplans.

Brandschutz nach BayBO und LBO BW

Der Brandschutz ist das Herzstück jeder Ausbaugenehmigung. Beide Landesbauordnungen verlangen, dass bauliche Anlagen so beschaffen sind, dass der Entstehung und Ausbreitung von Feuer vorgebeugt wird. Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich jedoch.

In Bayern richtet sich der Brandschutz nach der BayBO und den zugehörigen Technischen Baubestimmungen. Ein Brandschutzkonzept ist nach BayBO Art. 62 für Gebäude der Gebäudeklassen 4 und 5 sowie für Sonderbauten erforderlich. Dieses muss von einem qualifizierten Fachplaner erstellt werden. Die Unterlagen gehen an die Bauaufsichtsbehörde, die die Feuerwehr beteiligt.

In Baden-Württemberg verlangt die LBO BW in § 38 ein Brandschutzkonzept für Gebäude der Gebäudeklassen 4 und 5 sowie für Sonderbauten. Die Anforderungen an die Qualifikation des Planers sind dort detaillierter geregelt. Zudem sieht die LBO BW für bestimmte Nutzungen zusätzliche Brandschutzmaßnahmen vor, etwa für Versammlungsstätten und Verkaufsstätten.

Ein zentraler Punkt ist der bauliche Brandschutz. Trennwände und Decken müssen feuerwiderstandsfähig sein. In beiden Ländern gilt: Wer tragende oder aussteifende Bauteile verändert, löst regelmäßig eine Genehmigungspflicht aus. Der Einbau leichter Trennwände ist dagegen oft verfahrensfrei.

Der anlagentechnische Brandschutz umfasst Brandmelde- und Löschanlagen. In Bayern sind diese Anlagen nach der BayBO nur für bestimmte Gebäudeklassen Pflicht. In Baden-Württemberg greift die LBO BW auf die Musterbauordnung zurück, weicht aber in Details ab. So können in Baden-Württemberg strengere Anforderungen an Rauchabzugsanlagen gelten.

Für Mieter bedeutet das: Der Brandschutz ist kein Standardpaket. Wer in beiden Ländern tätig ist, braucht für jedes Objekt ein eigenes Konzept. Die Abstimmung mit der örtlichen Branddirektion sollte früh erfolgen.

Zur ersten Orientierung dienen die Publikationen des Bayerischen Wirtschaftsministeriums zu Genehmigungen und Wirtschaft. Für Baden-Württemberg stehen die Publikationen des Wirtschaftsministeriums Baden-Württemberg zu Genehmigungen bereit.

Rettungswege und Barrierefreiheit im Ländervergleich

Rettungswege sind ein zweiter Prüfpunkt. Nach BayBO Art. 31 und LBO BW § 15 müssen für jede Nutzungseinheit grundsätzlich zwei voneinander unabhängige Rettungswege vorhanden sein. Der zweite Rettungsweg darf in beiden Ländern über eine mit Rettungsgeräten der Feuerwehr erreichbare Stelle führen, wenn die Feuerwehrzufahrt gesichert ist. Die Länder unterscheiden sich eher in Detailvorgaben und in der Beteiligung der Feuerwehr.

Die Länge der Rettungswege ist begrenzt. Nach BayBO Art. 31 gilt für Büronutzungen eine maximale Rettungsweglänge von 35 Metern. Die LBO BW § 15 nennt je nach Gebäudeklasse 30 bis 35 Meter. Wer Open-Space-Flächen ausbaut, muss diese Grenzen einhalten. Andernfalls sind zusätzliche Treppenräume oder Außentreppen nötig.

Barrierefreiheit ist ebenfalls unterschiedlich geregelt. In Bayern sind barrierefreie Zugänge für öffentlich zugängliche Bereiche vorgeschrieben. In Baden-Württemberg fordert die LBO BW zusätzlich barrierefreie Sanitärräume für Beschäftigte. Für Mieterausbauten bedeutet das: Die Anzahl und Größe der Sanitäranlagen kann je nach Bundesland abweichen.

Ein Praxisbeispiel: Ein Unternehmen mietet 800 Quadratmeter Bürofläche in Ulm und will die Fläche für 60 Arbeitsplätze ausbauen. Nach LBO BW § 15 sind zwei voneinander unabhängige Rettungswege nachzuweisen. In einer vergleichbaren Immobilie in Augsburg gilt nach BayBO Art. 31 dieselbe Grundregel.

Ob der zweite Rettungsweg über die Feuerwehr führen darf, hängt von der gesicherten Aufstellfläche ab. Ein zusätzlicher Treppenraum kann den Ausbau um einen sechsstelligen Betrag verteuern.

Die Barrierefreiheit betrifft auch die Arbeitsstättenverordnung. Arbeitgeber müssen die Arbeitsstätten nach der ArbStättV einrichten. Die Länderbauordnungen konkretisieren diese Pflicht. Wer einen Mieterausbau genehmigen lassen will, sollte die Anforderungen beider Regelwerke prüfen. Zugang zu Gesetzestexten wie GEG, BGB und ArbStättV bietet Gesetze im Internet.

Genehmigungsverfahren: Zuständigkeiten und Fristen

Das Genehmigungsverfahren unterscheidet sich in Zuständigkeit, Umfang und Dauer. In Bayern ist die untere Bauaufsichtsbehörde zuständig, in der Regel das Landratsamt oder die kreisfreie Stadt. Beispiele sind das Landratsamt München und das Landratsamt Starnberg. In Baden-Württemberg ist die untere Baurechtsbehörde zuständig, ebenfalls bei Landratsämtern und Stadtkreisen. Beispiele sind das Baurechtsamt Stuttgart und das Landratsamt Esslingen.

Die BayBO kennt das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Dabei prüft die Behörde nur bestimmte Anforderungen, etwa Brandschutz und Standsicherheit. Die Prüfung der übrigen Vorschriften obliegt dem Bauherrn und seinen Planern. In Baden-Württemberg ist der Prüfungsumfang der LBO BW umfassender. Die Behörde prüft alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen.

Die Fristen für die Genehmigung sind in beiden Ländern gesetzlich geregelt. In Bayern gilt eine Entscheidungsfrist von drei Monaten nach Vollständigkeit der Unterlagen. In Baden-Württemberg beträgt die Frist ebenfalls drei Monate, kann sich aber bei Beteiligung anderer Behörden verlängern. Wer den Mieterausbau genehmigen lassen will, sollte die Vollständigkeit der Unterlagen sicherstellen.

Ein Beispiel: Gehen die Unterlagen am 1. März vollständig ein, endet die Frist in Bayern am 1. Juni. In Baden-Württemberg kann sich der Termin durch die Feuerwehr oder den Denkmalschutz verschieben.

Ein häufiger Streitpunkt ist die Frage, ob ein Vorhaben verfahrensfrei ist. Die BayBO listet in Artikel 57 zahlreiche verfahrensfreie Vorhaben auf. Die LBO BW regelt dies in Paragraf 50. Ein Mieterausbau ohne Eingriff in die Tragstruktur und ohne Nutzungsänderung ist oft verfahrensfrei.

Eine Nutzungsänderung ist der entscheidende Auslöser. Sie liegt vor, wenn die neue Nutzung andere bauordnungsrechtliche Anforderungen erfüllt, etwa an Brandschutz, Rettungswege, Stellplätze oder Barrierefreiheit. Schon der Wechsel von Büro zu Lager, von Praxis zu Wohnen oder von Einzelhandel zu Gastronomie kann die Genehmigungspflicht auslösen.

Unerheblich ist, ob Wände versetzt werden. Verfahrensfrei bleibt die Änderung nur, wenn die neue Nutzung dieselben Anforderungen erfüllt.

Die Kosten für die Genehmigung richten sich nach der jeweiligen Verwaltungsgebührenordnung. In Bayern gilt die Kostenverordnung zum Baurecht. In Baden-Württemberg gilt die Landesbaugebührenverordnung. Nach der Kostenverordnung zum Baurecht beträgt der Gebührensatz für eine Baugenehmigung 0,5 Prozent der Baukosten. Die Landesbaugebührenverordnung in Baden-Württemberg sieht für Baugenehmigungen ebenfalls einen Satz von 0,5 Prozent der Baukosten vor.

Beispiel: Bei einer Ausbausumme von 150.000 Euro ergibt das in Bayern 750 Euro. Bei 200.000 Euro in Baden-Württemberg ergibt derselbe Satz 1.000 Euro. Zuschläge für Sonderbauten oder Nachprüfungen kommen hinzu.

Praktische Schritte für die Genehmigung in beiden Ländern

Wer einen Mieterausbau in Bayern oder Baden-Württemberg plant, sollte strukturiert vorgehen. Die folgenden Schritte haben sich bewährt.

Ein Vergleich der wichtigsten Unterschiede zeigt die folgende Tabelle.

Checkliste für Bauherren und Mieter

Häufige Fragen