Standortwahl
Büromieten in Frankfurt und Berlin mit Marktdaten einordnen
Büromieten Frankfurt Berlin Marktdaten: So nutzen Sie IHK- und Statistikdaten für Mietniveau und Verhandlungsspielraum in Frankfurt am Main und Berlin.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Frankfurt am MainAngebotsmieten je nach Lage rund 15 bis 35 Euro pro Quadratmeter kalt, zzgl. MwSt.
- Berlinrund 12 Euro in Außenbezirken bis 30 Euro in zentralen Bezirken.
- Frankfurt am Main ist der engere Markt, Berlin bietet Mietern mehr Zugeständnisse.
- Angebotsmiete, Abschlussmiete und Spitzenmiete bezeichnen unterschiedliche Werte.
- GewerbesteuerhebesatzFrankfurt am Main 460 Prozent, Berlin 410 Prozent.
Angebotsmiete, Abschlussmiete und Spitzenmiete auseinanderhalten
Ein Mietvergleich trägt nur, wenn klar ist, welche Miete gemeint ist. Angebotsmieten stammen aus Inseraten und liegen meist über den vereinbarten Mieten. Spitzenmieten betreffen einzelne Neubauten in Toplagen und taugen nicht als Kalkulationsgrundlage für Standardflächen.
Alle Werte sind Kaltmieten je Quadratmeter Bürofläche und Monat, zzgl. MwSt. Wer Angebots- und Abschlussmieten nebeneinander liest, erkennt den Verhandlungskorridor.
Angebotsmiete, Abschlussmiete und Spitzenmiete
| Kennzahl | Aussage | Typische Fundstelle |
|---|---|---|
| Angebotsmiete | geforderte Miete, meist Obergrenze | Marktberichte der IHKs und großer Beratungsunternehmen wie CBRE und JLL |
| Abschlussmiete | vereinbarte Vertragsmiete, häufig niedriger | Mietverträge, Maklerauskünfte, Marktberichte |
| Spitzenmiete | Bestwert einzelner Toplagen | Marktberichte |
| Leerstandsquote | Anteil leerstehender Flächen am Bestand | IHK-Berichte, Gutachterausschüsse |
Den Berliner Teil liefert der Marktbericht der IHK Berlin mit Mieten und Leerstand nach Bezirken.
Büromieten in Frankfurt am Main: hohe Spitzen, knappe Flächen
Frankfurt am Main ist Sitz der Europäischen Zentralbank und zahlreicher Finanzinstitute. Diese Nachfrage stützt die Mieten im Bankenviertel und in der Innenstadt. Dort liegen die Angebotsmieten bei 25 bis 35 Euro je Quadratmeter.
In Stadtteilen wie Niederrad oder Ostend sind 15 bis 22 Euro möglich. Für 800 Quadratmeter Innenstadtfläche ergibt das eine Jahreskaltmiete von rund 240.000 bis 336.000 Euro.
Der Leerstand ist in Frankfurt am Main traditionell niedrig. Knappe Flächen stärken die Position der Vermieter, besonders bei modernen, energieeffizienten Objekten mit guter ÖPNV-Anbindung.
Büromieten in Berlin: breite Spannen und regionale Unterschiede
Berlin ist der größere, aber preisgünstigere Büromarkt. In zentralen Lagen wie Mitte oder Charlottenburg werden 20 bis 30 Euro je Quadratmeter erzielt. In Außenbezirken wie Spandau oder Marzahn-Hellersdorf sind 12 bis 18 Euro üblich. Zwischen Zentrum und Peripherie liegen bis zu 18 Euro Unterschied.
Das Mietniveau steigt seit Jahren, weil Bevölkerung und Beschäftigung wachsen. Die Erwerbstätigendaten des Statistischen Bundesamtes zeigen die bundesweite Entwicklung, die lokalen Berichte die Nachfrage vor Ort.
Verhandlungsspielraum: Leerstand, Angebot und Nachfrage
Verhandlungsspielraum entsteht aus Leerstand, Flächenangebot und Nachfrage. In Frankfurt am Main treffen niedriger Leerstand und hohe Nachfrage auf ein begrenztes Angebot. Zugeständnisse sind dort seltener, eher bei langen Laufzeiten oder schwacher Ausstattung.
In Berlin sind die Quoten regional unterschiedlich. In Lagen mit höherem Leerstand, etwa Teilen von Neukölln oder Lichtenberg, lassen sich Nachlässe und mietfreie Zeiten leichter aushandeln.
Wie sich steuerliche und gewerbepolitische Rahmenbedingungen entwickeln, ordnen die Themenfelder Standort, Steuern und Gewerbepolitik des DIHK ein.
Beispiel mit angenommenen Werten: Für eine 1.200 Quadratmeter große Neubaufläche in Berlin werden 24 Euro je Quadratmeter verlangt. Stehen im Umfeld mehrere vergleichbare Flächen leer, sind 21 Euro und drei mietfreie Monate erreichbar.
Gewerbesteuer in Frankfurt und Berlin: Hebesätze und Beispielrechnung
Die Gewerbesteuer ist neben der Miete der größte kommunale Kostenblock. Sie fällt auf den Gewerbeertrag an, nicht auf die Kaltmiete. Die Steuermesszahl beträgt 3,5 Prozent, den Hebesatz setzt die Gemeinde jährlich mit ihrer Haushaltssatzung fest.
Frankfurt am Main erhebt einen Hebesatz von 460 Prozent, Berlin von 410 Prozent. Stand: geltende Hebesatzsatzungen der beiden Städte; maßgeblich ist der Wert des Jahres, in dem die Steuer entsteht.
Rechenbeispiel: 200.000 Euro Gewerbeertrag
Angenommen wird ein Gewerbeertrag von 200.000 Euro bei einer Kapitalgesellschaft. Steuermessbetrag: 200.000 Euro x 3,5 Prozent = 7.000 Euro. Gewerbesteuer in Frankfurt am Main: 7.000 Euro x 460 Prozent = 32.200 Euro je Jahr. In Berlin: 7.000 Euro x 410 Prozent = 28.700 Euro je Jahr. Die Differenz beträgt 3.500 Euro.
Der Freibetrag von 24.500 Euro gilt nur für natürliche Personen und Personengesellschaften, nicht für Kapitalgesellschaften. Betriebskosten und Umlagen kommen zusätzlich zur Kaltmiete hinzu; ihre Verteilung regelt der Gewerbemietvertrag.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Büromieten in Frankfurt am Main?
In Spitzenlagen 25 bis 35 Euro je Quadratmeter, in weniger zentralen Stadtteilen 15 bis 22 Euro, jeweils kalt und zzgl. MwSt.
Wie hoch sind die Büromieten in Berlin?
In zentralen Bezirken 20 bis 30 Euro je Quadratmeter, in Außenbezirken 12 bis 18 Euro, jeweils kalt und zzgl. MwSt.
Wo ist der Verhandlungsspielraum größer?
In Berlin, weil der Leerstand in einzelnen Bezirken höher ist und das Flächenangebot wächst. In Frankfurt am Main ist der Markt enger.
Wie aktuell und belastbar sind die Marktdaten?
Entscheidend ist der Stichtag. IHK-Berichte und Marktstudien nennen ihren Erhebungszeitraum im Vorwort; fragen Sie nach dem jüngsten Berichtsstand. Ältere Stände taugen nicht für die aktuelle Verhandlung.
